Prestiti per ristrutturazione: guida completa

La possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali e dei vari bonus legati ai lavori edilizi, in particolare il Superbonus 110% messo in cantiere dal governo italiano per stimolare l’economia messa sotto attacco dal Covid, è ormai da tempo in grado di calamitare l’attenzione di molti italiani.

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Basta in effetti dare uno sguardo alla settima edizione di “Gli Immobili in Italia”, la pubblicazione biennale realizzata dall’Agenzia delle Entrate e dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia in collaborazione con il partner tecnologico Sogei, per rendersene conto in maniera compiuta.

Lo studio, il quale si incarica di fotografare il patrimonio immobiliare italiano, rivela che nel corso dei nove anni tra il 2007 e il 2016 sugli immobili italiani sono stati effettuati oltre 27,1 milioni di interventi per il recupero del patrimonio edilizio e circa 3,2 milioni di lavori di riqualificazione energetica. Cui si aggiungono i 195 mila interventi antisismici realizzati nel corso del biennio 2015-16.

Il Report elabora diverse fonti informative, tra cui il Catasto Edilizio Urbano e le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, le dichiarazioni dei redditi, le banche dati dei versamenti delle Imposte sugli Immobili (IMU, TASI) e i dati del registro. Dando vita ad un risultato che non sembra ammettere bubbi: le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione della casa sono un vero e proprio motore per lo sviluppo economico del Paese. Non stupisce, quindi, che un gran numero di nostri connazionali siano alla ricerca di prestiti in grado di favorirne l’esecuzione.

Cos’è il prestito per ristrutturazione casa?

Per prestito ristrutturazione casa si intende il finanziamento che viene concesso per la realizzazione di lavori di varia natura all’interno di una abitazione. Può in effetti trattarsi di interventi di carattere estetico oppure riguardare la funzionalità di un immobile, si pensi in tal senso ai lavori necessari per adattarlo alle esigenze di una persona gravata da handicap motorio.  In alcuni casi, possono anche estendersi alla costruzione integrale di una struttura abitativa.

Chi lo richiede può ricevere dall’ente erogante sino all’80% del valore dell’immobile, una volta che esso sia stato sottoposto all’intervento di ristrutturazione previsto. Ovvero al nuovo valore di cui godrà l’immobile al termine dei lavori in questione.

Prestito ristrutturazione casa: chi può richiederlo?

Chi intende richiedere un prestito per poter ristrutturare un immobile di proprietà, deve naturalmente essere in possesso di determinati requisiti. Ovvero:

  • una età compresa tra i 18 e 75 anni;
  • essere in possesso della cittadinanza italiana;
  • essere in grado di produrre i documenti in grado di attestare il godimento di un reddito (la busta paga, il CUD, il modello F24, il cedolino della pensione o altro);
  • l’intestazione di un conto corrente sul quale saranno addebitate di volta in volta le rate del finanziamento, oltre che accreditato l’importo concesso;
  • i documenti relativi alla ristrutturazione.

Sono necessarie garanzie per poterlo richiedere?

E’ necessario presentare le garanzie (capacità reddituale e merito creditizio) per poter ottenere un prestito per la ristrutturazione di un immobile? Una domanda del tutto logica, che esige una risposta articolata. In quanto essa va a dipendere dalla scelta che si fa, essendo le garanzie da prestare diverse.

Sia per i prestiti che per i mutui è necessario, in primo luogo, che il richiedente possa contare su un reddito fisso. Il quale deve essere naturalmente di importo sufficiente al fine di poter sostenere le rate da rimborsare previste nel piano di rientro.

Se nel caso del prestito personale questa è l’unica garanzia richiesta, almeno nella grande maggioranza dei casi, per il mutuo ristrutturazione, il discorso muta profondamente. In quanto  è invece necessaria anche una garanzia reale, individuata nell’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile sul quale si intendono eseguire i lavori di ristrutturazione. In entrambi i casi, comunque qualora l’istituto erogante lo ritenga necessario, può pretendere garanzie aggiuntive.

Prestito ristrutturazione casa: quali sono i documenti che occorre presentare?

Come abbiamo ricordato in precedenza, per poter accedere al prestito per ristrutturare un immobile è necessario produrre una serie di documenti relativi proprio ai lavori che si intende effettuare.

Il primo passo è naturalmente la richiesta presso i competenti uffici del Comune in cui è ubicata l’abitazione. La quale può portare infine al rilascio di uno dei seguenti titoli:

  • Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata);
  • Cil (Comunicazione di inizio lavori non asseverata);
  • Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) e Scia in alternativa al P.d.C. (Permesso di Costruire);
  • Permesso di costruire

Mentre per quanto riguarda l’istituto di credito individuato per la richiesta del prestito o del mutuo ristrutturazione prima casa, occorre presentare insieme ai documenti tipici di una richiesta di finanziamento che abbiamo elencato, anche tutta la documentazione relativa all’immobile e i lavori previsti. Il motivo di tutto ciò è da ricercare nel fatto che il capitale massimo erogabile viene valutato proprio sulla base del valore della casa una volta che saranno stati ultimati gli interventi.

Nella lista vanno a rientrare:

  1. il preventivo di spesa realizzato dall’impresa cui è stato affidato il compito di effettuare gli interventi di manutenzione ordinaria;
  2. il preventivo di spesa, il progetto edilizio e la Dichiarazione di Inizio Lavori (DIA) dell’impresa chiamata ad occuparsi degli interventi di manutenzione straordinaria;
  3. il preventivo di spesa, il permesso e il contributo di costruzione previsto nel caso degli interventi di ristrutturazione edilizia con grandi opere.

Manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione con grandi opere: le differenze

Quindi i lavori di ristrutturazione possono essere di tre tipi: manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione con grandi opere. Ma quali sono le differenze tra di loro, quando si deve passare alla richiesta di finanziamento? Possiamo riassumerle in tale modo:

  • per ristrutturazione con manutenzione ordinaria o piccole opere si intendono ad esempio il rinnovamento, la riparazione e la sostituzione delle finiture degli edifici, le sostituzioni, le verniciature e le tinteggiature, i lavori di impermeabilizzazione e le riparazioni. Tutti casi in cui è sufficiente un preventivo di spesa. Il quale sarà naturalmente realizzato dall’impresa che si occuperà dei lavori per poter passare al passo successivo;
  • nel caso di ristrutturazione con manutenzione straordinaria o piccole opere, si parla invece di interventi edilizi i quali sono effettuati con il preciso intento di migliorare l’edificio e riuscire a ripristinare il normale funzionamento della struttura. Ad esempio si possono rifare le scale, sostituire gli infissi con misure e forme differenti, allestire tramezzi e dare vita ad interventi strutturali. In questo caso, al preventivo di spesa occorre aggiungere la presentazione del progetto edilizio e la domanda di autorizzazione edilizia presso gli uffici preposti del Comune in cui è posizionato l’immobile oggetto dei lavori;
  • per la ristrutturazione con grandi opere, ovvero quella che consegue dalla stesura di un progetto e conduce ad interventi invasivi, è necessario presentare il preventivo di spesa, la concessione edilizia e la ricevuta del versamento effettuato al Comune dove è ubicato l’immobile.

Possiamo anche aggiungere che le piccole opere, ovvero la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria, possono essere realizzate senza necessità di concessione edilizia, quindi senza dover pagare il Comune di riferimento. Mentre nel caso delle grandi opere il discorso muta profondamente, in quanto è previsto il rilascio di una concessione edilizia e il versamento di oneri, i quali saranno calcolati sulla base della superficie dell’abitazione e del tipo di edificio.

Quali sono gli elementi che devono far parte del contratto

Per quanto riguarda la stesura del contratto, è la legge a stabilire quelli che devono apparire su uno relativo al prestito ristrutturazione. Ovvero:

  • l’ammontare del finanziamento e le sue modalità;
  • il tasso di interesse praticato dal prestatore;
  • ogni altro prezzo e condizione applicati, inclusi i maggiori oneri nell’eventualità che scatti la mora;
  • il numero delle rate, gli importi e la scadenza di ognuna di esse;
  • il tasso annuo effettivo globale (TAEG);
  • il dettaglio delle condizioni analitiche in base alle quali il TAEG può essere eventualmente oggetto di modifica;
  • l’importo e la causale degli oneri i quali non rientrano nel calcolo del TAEG;
  • le eventuali garanzie richieste per la concessione del finanziamento;
  • le eventuali coperture assicurative richieste e che non fanno parte del calcolo del TAEG.

Estinzione anticipata del prestito ristrutturazione casa

Anche nel caso del prestito per la ristrutturazione della casa, la normativa vigente consente ai consumatori di poter procedere alla sua estinzione anticipata.

Nel caso in cui il debitore optasse per l’esercizio di questa opzione, oltre a dover rimborsare il capitale residuo sarebbe tenuto a versare una penale. La cui entità, proprio stando a quando stabilito dalla legge, non deve essere superiore all’1% del capitale finanziato.

Il tema è comunque oggetto delle condizioni contrattuali e dovrebbe essere oggetto di attenta analisi prima della sottoscrizione del documento. Non farlo può aprire la strada a pessime sorprese.

Quali sono i criteri di valutazione per il prestito ristrutturazione casa?

Naturalmente, anche in questo genere di finanziamento ogni istituto creditizio mette in atto delle linee guida. A partire dai criteri di valutazione che devono infine scremare tra coloro che lo richiedono. Tra questi criteri rientrano:

  1. le politiche di rischio in relazione alla valutazione delle richieste. Nel metterle in atto gli enti creditizi si basano sui dati in loro possesso (credit scoring). Si tratta di un accorgimento teso al mantenimento delle insolvenze sotto un livello oltre il quale entrano in zona rischio;
  2. il livello di reddito del richiedente. Chi chiede un prestito, di qualunque genere esso sia, deve essere in grado di porre come garanzia un reddito adeguato, sotto forma di stipendio o pensione. Proprio sul livello reddituale del richiedente sarà condotta l’indagine tesa infine a stabilire l’entità del finanziamento. Naturalmente, nel caso di un lavoratore dipendente a tempo determinato, il piano di rimborso non può andare oltre la scadenza del contratto;
  3. il merito creditizio, ovvero lo storico dei rapporti tra il richiedente e gli istituti con cui ha avuto relazioni nel suo passato. Nel caso in cui abbia contratto prestiti e li abbia ripagati puntualmente non ci sono problemi. I quali possono invece sorgere nel caso in cui abbia ritardato il pagamento di rate o vanti addirittura un protesto. In questo caso sarà molto complicato per lui riuscire ad ottenere quanto richiesto e si dovrà probabilmente ripiegare su altre formule. Come ad esempio il prestito con garante o la cessione del quinto. Ovvero formule le quali espongono ad un minor rischio l’istituto interessato o, addirittura, lo abbattono del tutto.

Meglio il prestito o il mutuo?

E’ meglio ricorrere ad un prestito per ristrutturare la propria casa o ad un mutuo? Si tratta in effetti di una questione da valutare con una certa attenzione. Ognuna delle due soluzioni, in effetti, presenza vantaggi e svantaggi da mettere sul piatto della bilancia.

Se si ricorre ad un prestito personale, rispetto ad un mutuo il vantaggio è rappresentato dal fatto che per tale via si evita la parcella notarile, in quanto non è richiesto l’intervento di un notaio. Un vantaggio derivante dal fatto che non è necessario iscrivere una ipoteca sull’immobile da ristrutturare a garanzia del finanziamento ricevuto. Inoltre non è necessario stipulare una assicurazione e pagare la perizia preventiva stilata da un tecnico abilitato all’uopo, la quale può costare sino a 300 euro.

Lo svantaggio è però da ravvisare negli interessi da pagare, i quali sono notevolmente più alti rispetto a quelli previsti per un mutuo.

Secondo le ultime statistiche disponibili, il tasso registrato in media per un prestito personale risulta addirittura quattro volte più elevato rispetto al tasso medio di un mutuo a tasso fisso. Ne consegue che il prestito può risultare una scelta ponderata nel caso in cui gli importi siano sotto la soglia dei 50mila euro.

Anche per quanto riguarda le tempistiche, la differenza è notevole. Nel caso del mutuo, proprio in considerazione del fatto che si tratta di cifre più elevate, l’istruttoria è più complessa. Se per un prestito l’iter procedurale può durare da uno a dieci giorni, nel caso del mutuo la forbice si divarica da uno a due mesi. Una differenza di non poco conto.

Bisogna fare attenzione al TAEG

Quando si è entrati nell’ottica di chiedere un prestito per la ristrutturazione della casa, è d’obbligo vagliare le varie proposte degli istituti creditizi. A questo proposito si consiglia di esaminare con molta attenzione documentazione precontrattuale in cui sono riportati tutti i dati dell’offerta.

All’interno dei quali un posto d’onore spetta sicuramente al TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). Il motivo è da ricercare nel fatto che a differenza del TAN (Tasso Annuo Nominale) va a comprendere tutti i costi collegati al finanziamento. E’ così possibile riuscire a capire in maniera esaustiva il reale sforzo economico richiesto per poter ripianare il debito contatto.

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Dario Marchetti

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